Comprare Casa dal Costruttore a Roma: Guida e Garanzie TAIC

Le 3 Tipologie di Compravendita dal Costruttore

• 1. Vendita su carta: L'acquisto avviene sulla base del solo progetto architettonico, prima ancora che inizino i lavori o che sia rilasciato il permesso di costruire.
• 2. Immobile in costruzione: I lavori sono già iniziati ma l'edificio non è ultimato. Il passaggio di proprietà (rogito) avverrà solo a costruzione terminata e agibilità ottenuta.
• 3. Immobile ultimato: Il cantiere è chiuso e la casa è pronta da abitare. In questo caso non si applica la TAIC, ma le regole della compravendita classica con assoggettamento a IVA (4% per prima casa, 10% per seconda casa).

1. Il Preliminare Trascritto dal Notaio e gli Allegati

Il compromesso non può più essere una semplice scrittura privata, ma deve essere redatto da un Notaio e trascritto nei Registri Immobiliari. Questo ti garantisce due "superpoteri" legali:

• Effetto Prenotativo: Mette il tuo acquisto in cassaforte. Qualsiasi successiva ipoteca o pignoramento sull'impresa non potrà intaccare il tuo diritto a comprare la casa.
• Privilegio Speciale: In caso di fallimento, avrai la precedenza assoluta sugli altri creditori per riavere indietro i tuoi soldi.

Inoltre, per legge, al preliminare devono essere allegati il Capitolato (con i materiali e le finiture) e gli Elaborati di Progetto. Niente sorprese sui materiali usati!

2. La Fideiussione: Protezione totale degli Anticipi

Al preliminare, il costruttore ha l'obbligo inderogabile di consegnarti una fideiussione bancaria o assicurativa.

• Cosa garantisce: Assicura la restituzione totale e immediata di tutti gli acconti versati se il costruttore subisce una crisi d'impresa o un fallimento prima del rogito.
• La sanzione: In assenza di fideiussione, l'acquirente può far valere la nullità del preliminare.

3. La Polizza Postuma Decennale: L'Assicurazione sui Difetti

Al rogito, il costruttore deve consegnarti un'apposita polizza assicurativa indennitaria decennale.

• Cosa copre: Ti risarcisce per 10 anni dai danni derivanti da gravi difetti costruttivi o rovina dell'edificio.
• La sanzione è drastica: La consegna della polizza è condizione di validità. Se il rogito viene firmato senza la consegna di questa polizza, il contratto di compravendita è da considerarsi nullo. Di fronte alla mancata consegna, puoi rifiutarti di rogitare ed escutere la fideiussione.

Tutele aggiuntive: Lo Scudo post-Rogito

• Esclusione dalla Revocatoria Fallimentare: Se hai comprato a un "giusto prezzo" e ti impegni ad abitare la casa entro 12 mesi, l'acquisto è escluso dalla revocatoria. Significa che, a rogito concluso, se il costruttore fallisce, la tua casa non potrà essere "aggredita" dai suoi creditori.
• Il Frazionamento dell'Ipoteca: Prima del rogito, il costruttore deve obbligatoriamente separare (frazionare) la tua unità immobiliare dall'ipoteca originaria accesa sull'intero cantiere. Nessun notaio rogherà in assenza di questo titolo.
• Tracciabilità dei Pagamenti: Ogni importo versato all'impresa costruttrice deve essere rigorosamente tracciato tramite bonifici bancari.